Comprender qué es un contrato de hipoteca o contrato de crédito con garantía hipotecaria es fundamental si estás buscando un crédito hipotecario para comprar tu propio inmueble y evitar sorpresas más adelante, o bien, si buscas entender mejor qué es hipotecar una casa y cómo se diferencia del crédito hipotecario.
Además, dominar este tema también te ayudará a tomar buenas decisiones de compra a tiempo, ya que, de acuerdo con el Índice SHF, durante el primer trimestre del 2025, el valor de las viviendas (nuevas y usadas) adquiridas mediante un crédito hipotecario creció en un 8.2%.
Esto significa que, si estás buscando comprar una propiedad, es más caro que si la hubieras adquirido el año pasado.
Por ello, si estás pensando en solicitar un crédito hipotecario para adquirir una vivienda nueva o usada, no esperes más e infórmate bien.
¿Qué es un contrato de hipoteca o crédito con garantía hipotecaria y qué cláusulas incluye?
El contrato de hipoteca o contrato de crédito con garantía hipotecaria es un acuerdo legal mediante el cual una persona recibe una suma de dinero por parte de una entidad financiera, mismo que indica la cantidad que te prestarán para que puedas comprar un inmueble como una casa o departamento, así como las condiciones del crédito: montos, plazos de pago, comisiones, etc.
Derivado de que en el documento se encuentran establecidas obligaciones para ti y para la entidad financiera que otorga el financiamiento, hay que poner mucha atención a los detalles de este contrato.
Estas son las cláusulas contractuales que comúnmente se encuentran, para que las conozcas y detectes en tu contrato si hay condiciones favorables o desfavorables, evitando las consecuencias de no leer las “letras chiquitas” o de no entender con claridad diversos conceptos.
1. Objeto del contrato de hipoteca (préstamo otorgado)
En esta cláusula se define claramente el monto total que la entidad financiera te otorgará para comprar el inmueble (que es muy distinto de “hipotecar mi casa”, porque eso implica que ya la tienes). También se incluye el destino del crédito; usualmente es adquisición de vivienda.
Establece el interés aplicable por el monto prestado e indica si es a tasa fija, variable o mixta (fija por un lapso, variable en otro), con sus respectivos porcentajes y términos aplicables, así como la periodicidad del cálculo y la forma de pago.
3. Comisiones
Aquí se definen los cargos económicos que la entidad financiera cobra por conceptos distintos al pago del capital e intereses del préstamo, como son las comisiones por apertura, administración, prepago, pago tardío, primas de seguros, entre otros aspectos que se podrían cobrar en cada caso.
4. Gastos adicionales
Incluye algunos costos como: registro de la propiedad, honorarios del notario, escrituración, gestoría e impuestos, entre otros. Algunos de ellos los puede asumir la entidad financiera (a su entera discreción), pero es conveniente confirmar cuáles y que queden estipulados en el contrato.
5. Amortización y condiciones de pago
En esta cláusula se estipula cómo se pagará el crédito hipotecario, por ejemplo, en cuotas niveladas o fijas, crecientes o decrecientes, además de la periodicidad del pago, los montos y las fechas de vencimiento.
6. Plazo del contrato de hipoteca o crédito con garantía hipotecaria
Determina el tiempo en el que deberá ser pagado el crédito en su totalidad conforme a las reglas establecidas por la entidad financiera.
PRO TIP: Antes de elegir un plazo, considera tu capacidad de pago para decidir qué opción es la mejor de acuerdo a tu situación financiera actual.
7. Cláusula de seguros
Normalmente, las entidades financieras exigen o contemplan dentro del producto la contratación de seguros de hogar o daños y de vida, para cubrir la propiedad y garantizar el pago en caso de algún desastre natural o el fallecimiento del acreditado.
Puedes contratar los seguros directamente con la entidad financiera que te otorga el crédito hipotecario, o bien, elegir una aseguradora externa.
8. Garantía hipotecaria
Cláusula en donde se señala cuál es el inmueble que queda como garantía del préstamo. En este caso, será la vivienda que quieras comprar con este financiamiento.
Si te preguntas “¿esto implica hipotecar mi casa como garantía en el contrato?”, ¡no te alarmes! Esto es una condición de rutina. La razón por la que necesitas dejarla como garantía es porque la entidad financiera necesita respaldar su inversión.
Si, por cualquier razón, llegaras a incumplir con tus pagos, entonces la entidad financiera tendrá derecho a reclamar la propiedad para recuperar el dinero correspondiente al préstamo. A esto se le llama ejecución hipotecaria.
9. Penalizaciones
Establece las multas y/o penalizaciones por incumplimiento de las obligaciones establecidas en dicho contrato. Por ejemplo, se podrían estipular intereses moratorios por atraso en los pagos, con lo cual se desarrolla una deuda mala.
10. Vencimiento anticipado
Determina las consecuencias de incumplir tus obligaciones contractuales, especificando que la entidad financiera puede exigir el reembolso completo inmediato y tomar acciones legales, o bien, hacer la mencionada ejecución hipotecaria.
11. Cancelación anticipada
Establece la posibilidad de que liquides total o parcialmente el préstamo antes del plazo pactado, así como las condiciones, consecuencias y costos asociados a esta opción. Fíjate bien en este punto para saber si es posible hacerlo y que puedas ahorrar intereses.
12. Transferencia de hipoteca o Subrogación
Es una cláusula que te permite transferir la hipoteca a otra entidad financiera, si encuentras en ella mejores condiciones, o que una tercera persona pueda asumir la deuda hipotecaria.
Si alguna cláusula no está clara, lo mejor será que solicites una explicación a tu ejecutivo. Durante el proceso, resuelve todas las dudas que tengas. Por ejemplo, lo distinto que es hipotecar una casa a pedir un crédito hipotecario.
Si las condiciones del contrato de crédito con garantía hipotecaria no le convienen a tus posibilidades financieras, busca otra opción que se adapte a lo que necesites.
PRO TIP: Para comparar créditos hipotecarios, también infórmate sobre el CAT (Costo Total Anual). Esta es una métrica clave, ya que integra todos los costos del financiamiento: tasa de interés, comisiones, seguros y gastos adicionales.
¿Es posible negociar los términos del contrato de hipoteca?
Aunque algunas de las cláusulas no pueden ser modificadas, otras pueden adaptarse.
Entre ellas están las relacionadas con los montos de pagos, intereses o plazos, dependiendo del banco, tu perfil financiero y la situación que amerite los ajustes.
¿Cómo cancelar el contrato de hipoteca o crédito con garantía hipotecaria?
Cuando liquides tu crédito hipotecario, tendrás que cancelar oficialmente la hipoteca para que tu nueva propiedad quede libre del gravamen o restricción del Registro Público de la Propiedad.
Este gravamen se coloca para dejar constancia de que es una propiedad en garantía, y que si no se liquidan los pagos, la entidad financiera tiene derecho a reclamarla.
Para cancelar el contrato de crédito con garantía hipotecaria, debes seguir estos pasos acompañado de un notario:
- Contactar a la entidad financiera para saber si cuenta ya con el primer testimonio de la escritura donde conste que la hipoteca fue cancelada.
- Si la entidad financiera no tiene el primer testimonio o el financiamiento se obtuvo mediante un particular o un organismo como el Infonavit o el FOVISSSTE, tendrás que presentar una carta de instrucciones al notario para realizar la cancelación.
- Si tienes el primer testimonio de la entidad financiera, debes realizar la escritura de cancelación de hipoteca ante el notario e inscribirla en el Registro Público para escriturar tu propiedad.
El trámite para escriturar, aunque tiene costos variables dependiendo de la autoridad local, es bastante accesible.
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Ahora ya conoces los detalles de un contrato de crédito con garantía hipotecaria, sabes qué implica hipotecar una casa como garantía del préstamo y el clausulado que se debe incluir dentro del contrato.
Con esta información, estás listo para manejar y experimentar cómo funciona un crédito que te permita adquirir tu propia vivienda.
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Preguntas frecuentes sobre la hipoteca de una casa
¿Qué es el proceso de escrituración y por qué es tan importante?
La escrituración es el proceso legal en el que un notario público formaliza la compra-venta de la propiedad y elimina el gravamen de la garantía hipotecaria. Este trámite es fundamental porque te valida legalmente como el propietario de la casa o departamento, e indica que el inmueble está libre de deudas.
¿Cómo puedo transferir mi hipoteca a otro banco?
Una vez que hayas encontrado una oferta más atractiva, debes presentar tu solicitud. La nueva institución financiera analizará el manejo de tu deuda actual y revisará tu historial crediticio; de aprobar tu solicitud, cancelará tu deuda con la otra entidad y transferirá tu hipoteca.
Editorial Mejora tus Finanzas
