¿Cómo son las escrituras de una casa? Obtén y protege las tuyas

Cuando estás por adquirir una vivienda, es necesario informarse sobre cómo son las escrituras de una casa, ya que es un trámite obligatorio para tener en orden la documentación de tu nueva casa o departamento, el cual conlleva su respectivo proceso y costo. 

Aquí conocerás los aspectos principales para escriturar una casa, para que tengas claridad sobre lo que implica y estés listo para realizar el trámite.

¿Qué es escriturar una casa?

La escritura de una casa es un documento legal que se elabora y se firma ante un notario público, el cual reconoce legalmente a una persona como la adquiriente de un inmueble. 

Dentro de este documento, tanto el vendedor como el comprador manifiestan su acuerdo, y el notario da fe de que la operación se realizó de forma correcta y transparente.

Las escrituras de una propiedad contienen información relevante:

• Datos y firmas del comprador y vendedor
• Descripción del inmueble (ubicación, superficie, medidas, colindancias)
• Estatus fiscal y administrativo (antecedentes legales, gravámenes)
• Valor comercial
• Fe notarial
• Certificaciones

Escrituras vs. contrato: El contrato es el acuerdo privado para la compraventa del inmueble, mientras que las escrituras son la prueba de propiedad y es un documento público avalado ante un notario público.

¿Cuáles son los costos de escriturar una casa en México?

En promedio, el costo por escritura de una propiedad puede ser entre el 4% y el 7% del valor de la misma; incluso en ocasiones puede llegar a ser del 10%. Esto se debe a que el proceso no es fijo y los costos varían de acuerdo a diversos factores, siendo los principales el valor del inmueble, la ubicación y si la propiedad es nueva o usada. 

Factor a considerar	Descripción	Variable
ISAI	El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles se genera al adquirir una propiedad, ya sea por compraventa, herencia, donación u otro tipo de transferencia. Avala ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público que eres dueño de una vivienda.	Valor y ubicación del inmueble (estado de la República)
Derechos de Registro	Pago al Registro Público de la Propiedad para inscribirte como nuevo dueño de una vivienda o terreno.	Valor catastral (depende de la entidad federativa)
Honorarios notariales	El cobro del notario público por sus servicios de revisión legal, elaboración de la escritura y gestión de trámites.	Tarifas de la notaría (entre el 1% y 2% del valor del inmueble)

¿Qué es el valor catastral? Es el estimado del valor económico que las autoridades tributarias hacen de un bien inmueble (casa, departamento o terreno) basado en su ubicación, superficie y características de construcción.

El paso a paso para obtener la escritura de una casa

Obtener las escrituras es un proceso que requiere orden y paciencia. Aunque llega a variar si la compra es de contado o crédito, los pasos en general son los siguientes:

1. Firma del contrato de compraventa

Este es un acuerdo privado entre tú y el vendedor, donde se establecen las condiciones: precio, fecha de entrega, etc.

2. Selección del notario público

Generalmente, quien compra tiene el derecho de elegir al notario. Esta figura es clave, pues es un profesional de Derecho que se encargará de revisar que todo esté en orden con la propiedad (que no tenga deudas, embargos, etc.) y de redactar la escritura de una propiedad.

Compara antes de elegir: No todos los notarios públicos cobran lo mismo por sus honorarios. Pide al menos tres cotizaciones; esto te permitirá controlar mejor los costos y elegir al profesional que te ofrezca mayor confianza y claridad.

3. Hacer los pagos correspondientes y revisar adeudos

Debes verificar qué pagos deben ponerse al corriente (predial, luz, agua y posibles adeudos financieros), para que los papeles del inmueble estén en orden y puedas avanzar con la escrituración.

4. Recopilación de documentos para la escritura de una propiedad

El notario pedirá una serie de documentos tanto a ti como al vendedor. Generalmente, necesitarás:

• Identificación oficial
• Contrato de compraventa
• Certificado de Libertad de Gravamen 
• Avalúo catastral y comercial
• Comprobantes de pago de impuestos y derechos correspondientes
• Constancias de predial y agua sin adeudos

A criterio del notario, puede solicitar documentos adicionales.

¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen? Este documento es tu escudo. Pídele al vendedor que te muestre una copia reciente antes de firmar el contrato de compraventa. Así confirmas desde el inicio que la propiedad no tiene deudas ocultas o embargos.

5. La firma ante el notario público

Cuando se verifiquen la documentación y los pagos, tanto tú como el vendedor y el representante de la institución financiera firmarán el contrato ante el notario.

6. Inscripción en el Registro Público de Propiedad

Luego de la firma, el notario se encarga de inscribir el nuevo documento en el Registro Público de la Propiedad de tu entidad federativa. 

Al final, lo que recibirás es el testimonio de la escritura a tu nombre, con lo que te asegurarás de que están en regla.

Dale el mejor cuidado a la escritura de una casa

Ya que la tengas en tu poder, cuídala. Para hacerlo, puedes:

• Guardarla en un lugar seguro y privado que recuerdes fácilmente y que esté libre de humedad.
• Digitalizar una copia completa y cargarla en un disco duro o una nube segura.
• Solicitar copias certificadas para otros trámites, en lugar de usar la original.

¿Y si pierdo las escrituras?: Puedes acudir con el notario que realizó el trámite para que te expida una nueva copia certificada. Si ya pasaron muchos años, puedes ir al Archivo de Notarías o al Registro Público de la Propiedad para solicitar una reposición.

Mantén una salud financiera estable durante tu crédito hipotecario

Tener la escritura de una propiedad es un logro, pero también puede venir con la responsabilidad de un crédito hipotecario. En ese caso, mantener tus finanzas sanas es la mejor forma de proteger tu nuevo patrimonio.

Lo recomendable para esto es:

• Crear un presupuesto detallado: anota todos tus ingresos y gastos. Conocer tus movimientos de dinero te permite tener el control y asegurar el pago de tu mensualidad.
• Construir un fondo de emergencia: con hábitos de ahorro, acumula el equivalente a 3 o 6 meses de tus gastos fijos. Estos recursos te darán tranquilidad si surge un imprevisto, evitando atrasos o adeudos.
• Explorar esquemas de pago flexibles: algunas entidades financieras ofrecen opciones para momentos complicados. Por ejemplo, la Mensualidad Comodín del Crédito Hipotecario BanCoppel te permite diferir una mensualidad al final del plazo, siempre y cuando tengas 12 pagos puntuales consecutivos; esto te da un respiro sin afectar tu historial.
• Adelanta pagos si es posible: si recibes un ingreso extra (aguinaldo, bonos), considera destinar una parte a capital. Esto puede ayudarte a reducir el plazo o el monto de tus mensualidades futuras.

Obtén tu primera o nueva vivienda con BanCoppel

Hoy aprendiste cómo son las escrituras de una casa, por lo que alcanzar tu meta de tener tu propio hogar está más cerca. Y en BanCoppel podemos acompañarte en el cumplimiento de este objetivo.

Entendemos que trámites como la escrituración pueden generar dudas, por eso, nuestro equipo está listo para darte asesoría personalizada, garantizando que el proceso sea ágil y claro.

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Preguntas frecuentes sobre cómo escriturar una casa

¿Aún tienes dudas? Aquí despejamos las preguntas más comunes sobre la escrituración de un inmueble.

¿Cuánto tiempo tarda el trámite de escrituración? 

Puede ir desde unas semanas hasta un par de meses, dependiendo de la dificultad del trámite y la eficiencia tanto del notario como del Registro Público de la Propiedad para procesar la documentación. 

¿Se pueden deducir los gastos de la escritura de una casa? 

No, como comprador de un inmueble, los gastos de escrituración corren por tu cuenta y no son deducibles de impuestos. Solo si eres vendedor puedes exentar el pago del ISR, siempre que cumplas con las condiciones. 

¿Es diferente escriturar una casa nueva de una usada? 

Sí, el proceso base es el mismo, pero los costos y documentos pueden variar. Para una vivienda usada, es más importante revisar a fondo el historial de pagos y el Certificado Libre de Gravamen para prevenir limitaciones en la compra. 

¿Cuánto debo pagar por los honorarios del notario público? 

Aunque el total de los honorarios varía entre el 1% y 2% del valor de la propiedad, también depende de otros factores (estado donde residas, complejidad del trámite, servicios adicionales). Puedes hacer un estimado consultando los aranceles notariales de tu entidad federativa, los cuales regulan los costos.

¿Qué pasa si el notario encuentra una deuda o gravamen en la vivienda?

El notario no autorizará la firma hasta que todas las deudas (predial, agua, luz, gravámenes u otras restricciones financieras) sean saldadas. Es responsabilidad del vendedor liquidarlas para obtener el Certificado de Libertad de Gravamen, finalizar la compraventa y obtener las escrituras.