¿Los gastos notariales son deducibles? Todo lo que debes saber

Si estás en proceso de comprar tu casa o departamento con un crédito hipotecario, seguramente te has preguntado si los gastos notariales son deducibles de impuestos. Esta es una de las dudas más frecuentes entre quienes están a punto de firmar la escritura de su vivienda.

La respuesta requiere distinguir entre beneficios fiscales inmediatos y diferidos. Aunque la mayoría de estos gastos no reducen tu Impuesto Sobre la Renta (ISR) año con año, sí poseen un valor estratégico a largo plazo que puede representar un ahorro significativo si los documentas correctamente desde el inicio.

En un crédito hipotecario, ¿los gastos notariales son deducibles?

Para entender correctamente este tema, necesitas separar dos momentos fiscales distintos. Aunque los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras no figuran en la lista de deducciones autorizadas en el Artículo 151 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, sí se encuentran bajo el Artículo 121, fracción III, que los reconoce como parte del Costo Comprobado de Adquisición. Esto significa que, cuando vendas tu propiedad en el futuro, podrás restarlos de la ganancia obtenida.

Imagina que compras tu casa o departamento hoy y, en 10 años, decides venderlo. Al realizarlo, tendrás una ganancia y, sobre ese monto, el SAT te cobraría impuestos. Aquí es donde puedes deducir los gastos notariales.

Esta deducción diferida puede reducir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que tendrías que pagar por la enajenación del inmueble. Por ello, conservar la factura (CFDI) que el notario emite es fundamental para proteger tu patrimonio fiscalmente.

¿Qué gastos notariales considerar al comprar casa o departamento?

Cuando estás a punto de comprar casa o departamento, los gastos de notaría pueden representar entre el 4% y el 7% del valor de la vivienda. Este rango varía según la entidad federativa y la complejidad de los trámites.

Asimismo, toma en cuenta que los gastos notariales no solo incluyen los honorarios del notario, sino que también corresponden a impuestos de adquisición y derechos de registro.

El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también conocido como Impuesto de Traslado de Dominio, es un impuesto estatal que pagas al comprar tu vivienda. Su tasa varía según la entidad federativa donde se ubique la propiedad y usualmente está entre el 2% y el 6% del valor del inmueble.

Los derechos de registro cubren los costos administrativos necesarios para inscribir tu propiedad en el Registro Público de Propiedad. Entre estos gastos, se encuentran los certificados como el de libertad de gravamen, que comprueba que la vivienda no tiene adeudos ni problemas legales previos.

Pagar estos impuestos te brinda seguridad jurídica: es lo que protege tu derecho de propiedad ante cualquier situación futura y asegura que la vivienda sea legalmente tuya.

Una opción para reducir estos costos es la Jornada Notarial, un programa anual gubernamental que ofrece descuentos de hasta el 60% en impuestos y derechos para propiedades con menor valor catastral.

Constancia de intereses: Elemento clave en la deducción

A diferencia de los gastos de notaría, los intereses reales de tu crédito hipotecario sí son deducibles año con año. Las instituciones financieras tienen la obligación legal de emitir la Constancia de Intereses Reales a más tardar el 15 de febrero de cada año.

Este documento debe desglosar los intereses nominales y los reales, que resultan de restar la inflación a la tasa que pagaste. Para que el SAT acepte tu deducción, la factura debe contener:

• RFC.
• Indicar la forma de pago utilizada.
• Señalar la ubicación del inmueble.
• Colocar la clave D05 (Intereses reales efectivamente pagados por créditos hipotecarios) en el campo “Uso del CFDI”.
• Monto de los intereses anuales devengados y pagados en el ejercicio.

La diferencia entre ambos tipos de interés es crucial. Los intereses reales representan el costo verdadero del dinero prestado, descontando el efecto de la inflación. Solo esta porción es deducible para efectos fiscales, protegiendo tu dinero contra el impacto inflacionario.

Verifica que tu entidad financiera registre correctamente estos datos ante el SAT, pues esta información se precarga automáticamente en tu declaración anual para facilitar el proceso.

Contratar un crédito hipotecario: Pasos esenciales y costos asociados

El proceso de contratación de un crédito hipotecario puede parecer complicado al principio, pero entenderlo bien te puede hacer tomar mejores decisiones.

Se puede resumir en estos 5 pasos principales:

1. Simulación y preaprobación.
2. Solicitud formal y entrega de tu documentación.
3. Avalúo del inmueble.
4. Aprobación y oferta de crédito hipotecario.
5. Firma del contrato y escrituración.

El proceso de contratación requiere desembolsos específicos que debes considerar en tu presupuesto. La CONDUSEF recomienda tener ahorrado al menos el 20% del valor del inmueble para cubrir el enganche y los gastos iniciales que el crédito no absorbe, como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), los gastos notariales y el avalúo fiscal.

Costos adicionales al comprar una vivienda

Los créditos hipotecarios incluyen obligatoriamente seguro de daños y seguro de vida. Aunque la mensualidad de la hipoteca incluye estos seguros para proteger el saldo del crédito, verifica si requieres coberturas adicionales para proteger tus bienes personales dentro del inmueble.

• Seguro de vida: liquida el saldo pendiente o insoluto si el titular fallece o sufre invalidez total y permanente. 
• Seguro de daños: protege la propiedad frente a eventos inesperados como incendios, terremotos o inundaciones que puedan dañar tu patrimonio.

Considera también gastos de mantenimiento y cuotas de conservación. Estos costos forman parte de tu responsabilidad inmediata como propietario y deben estar contemplados en tu planeación financiera mensual.

Declaración anual de impuestos: Cómo incluir tus deducciones

Para recuperar dinero vía impuestos, el Servicio de Administración Tributaria indica que debes presentar tu Declaración Anual en abril del año siguiente al ejercicio fiscal. El mismo SAT precarga la información de tu Constancia de Intereses enviada por la institución financiera, simplificando el proceso.

El monto total de tus deducciones personales no puede exceder la cantidad que resulte menor entre 5 veces el valor anual de la UMA o el 15% de tus ingresos totales. Este límite global aplica para todas tus deducciones, no solo las hipotecarias.

Si la información no aparece precargada, puedes cargarla manualmente siempre que cuentes con el CFDI cumpliendo todos los requisitos fiscales. Verifica que el monto coincida con tu constancia para evitar inconsistencias que retrasen tu devolución.

Estrategias para maximizar tu deducción de intereses reales

Para aprovechar al máximo esta deducción, necesitas conocer los límites establecidos por el SAT. Solo son deducibles los intereses de créditos que no excedan las 750,000 UDIs (Unidades de Inversión), que equivalen a aproximadamente $6.5 millones de pesos.

Una estrategia clave es entender cómo la inflación afecta tu deducción. Aunque no puedes controlar la inflación, conocer este factor te ayuda a proyectar correctamente tu beneficio fiscal.

Si compraste tu vivienda en copropiedad con tu pareja o un familiar, cada coacreditado puede deducir la parte proporcional de los intereses reales. Esta estrategia es especialmente útil cuando ambos tienen ingresos declarables, ya que maximiza la devolución total del hogar.

Asegúrate de realizar todos los pagos de tu crédito hipotecario por medios electrónicos (transferencia o tarjeta) o cheque nominativo. Los pagos en efectivo no son deducibles bajo ninguna circunstancia, lo que significa que perderías este beneficio fiscal.

Fecha límite y requisitos de la deducción

La Declaración Anual de personas físicas debe presentarse a más tardar el 30 de abril del año siguiente al ejercicio fiscal. Por ejemplo, para el ejercicio 2025, tendrás hasta el 30 de abril de 2026 para presentar tu declaración y solicitar la devolución de impuestos correspondiente.

Aunque los gastos notariales no generan devolución inmediata, es fundamental que guardes la factura de escrituración junto con la escritura de tu inmueble. Estos documentos te permitirán deducir los gastos cuando vendas tu propiedad en el futuro, reduciendo el impuesto sobre la ganancia.

Revisa anualmente que toda tu documentación fiscal esté completa y en orden. La pérdida de comprobantes puede impedirte aplicar deducciones a las que tienes derecho, lo que afecta directamente tu economía familiar.

Maximiza tu inversión patrimonial con planeación fiscal

Comprender los aspectos fiscales de tu crédito hipotecario te permite tomar mejores decisiones financieras desde el inicio.

Con el Crédito Hipotecario BanCoppel, cuentas con tasas fijas, lo que te facilita calcular exactamente cuánto podrás deducir cada año. Además, el CAT incluye todos los costos para que conozcas desde el inicio el monto real de tu crédito.

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Preguntas frecuentes sobre los gastos notariales

Consulta más información al respecto de los gastos de notaría.

¿Qué pasa si mi RFC está mal en la escritura o en la factura del notario?

Si el RFC es incorrecto, el SAT no podrá vincular el gasto a tu identidad fiscal, invalidando la deducción. Debes solicitar de inmediato la cancelación del CFDI incorrecto y emitir uno nuevo, verificando que tus datos sean correctos.

¿Cuál es la diferencia entre gastos y honorarios notariales?

• Honorarios del notario: es el pago directo al profesional por su servicio (es una parte menor del total).
• Gastos notariales (impuestos y derechos): incluye el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) y el pago al Registro Público.

¿Es deducible si mi crédito es de FOVISSSTE, INFONAVIT o Cofinavit?

Sí. Los intereses reales son deducibles sin importar si el crédito fue otorgado por una institución bancaria privada o un organismo público. En créditos cofinanciados, podrás deducir los intereses de ambas partes, siempre que el total de la deuda no exceda las 750,000 UDIS.

¿Qué hacer si el banco no me entrega mi Constancia de Intereses?

Puedes descargarla directamente desde el portal del SAT en la sección de “Visor de deducciones personales” ingresando con tu RFC y e.firma (o contraseña). Si no aparece, es porque la entidad no la ha reportado a tu nombre; en ese caso, presenta una aclaración a la entidad financiera en donde se solicitó el crédito hipotecario.