La regla del 30%: ¿Qué nivel de deuda hipotecaria se considera saludable?

Comprar una casa o departamento es una de las decisiones financieras más transcendentes de tu vida. Y con ella, viene el compromiso de una deuda hipotecaria. La clave para que esta deuda sea una herramienta para tu futuro y no una carga es entender y respetar tus límites financieros. ¿Existe un porcentaje que indique si tu endeudamiento es saludable? Sí, y la respuesta gira en torno a la regla del 30%. 

Además de esta regla, aquí conocerás conceptos esenciales como la capacidad de endeudamiento y capacidad de pago, para que puedas calcular cuánto se paga de un crédito hipotecario como proporción de tu ingreso mensual de manera razonable y sostenible, y con ello tomes decisiones informadas al buscar tu nuevo hogar.

¿Cuánta deuda hipotecaria puedes permitirte para tus ingresos?

La ideal que debes asumir es aquella que te permita cubrir cómodamente las mensualidades sin comprometer tu calidad de vida ni tu capacidad de ahorro. En el sector financiero, esto se mide a través de un indicador: el DTI (del inglés Debt-to-Income Ratio o Relación Deuda-Ingreso).

El DTI indica qué porcentaje de tu ingreso neto mensual se destina al pago de deudas. Los expertos y las instituciones financieras generalmente coinciden en que, para que un financiamiento sea considerado “sano”, el DTI total (incluyendo el pago del crédito hipotecario y demás deudas) no debería superar un límite máximo del 30% o 40%.

Para tener un cálculo estimado de tu DTI, es necesario familiarizarse con la regla del 30%, la capacidad de endeudamiento y capacidad de pago.

¿Cómo funciona la regla del 30%?

Esta regla sugiere que el pago de tu crédito hipotecario no debería exceder el 30% de tus ingresos netos mensuales.

Este principio financiero es ampliamente recomendado por entidades como la CONDUSEF, ya que conlleva varios beneficios:

• Promueve los límites financieros sanos: tener un tope de gastos establecido (y respetarlo) y evitar el sobreendeudamiento.
• Fortalece el historial crediticio: una gestión puntual favorece tu score de Buró de Crédito.
• Reduce el estrés financiero: dado que tienes tus finanzas bajo control, disminuyes tus preocupaciones y favoreces el bienestar emocional y físico.
• Permite margen para el ahorro y la inversión: el 70% restante de tus ingresos está libre para gastos esenciales o para invertirlos y generar rendimientos.

Esta regla del 30% la podemos combinar con el concepto de capacidad de endeudamiento y de pago.

Comprendiendo la capacidad de endeudamiento

La capacidad de endeudamiento es el monto máximo de crédito que puedes contraer de forma responsable, manteniendo un equilibrio en tus finanzas personales. Es el límite que debes establecer antes de siquiera solicitar un crédito, ya sea hipotecario o de otra índole.

La capacidad de endeudamiento influye de la siguiente manera en el crédito hipotecario:

• Define el monto máximo: si tus deudas actuales son altas, tu capacidad de endeudamiento se reduce, limitando el monto total del crédito hipotecario que la institución puede ofrecerte.
• Asegura la aprobación: mantener un bajo nivel de endeudamiento mejora tu perfil de riesgo, por lo que es más probable la aprobación del financiamiento.
• Permite margen de maniobra: una capacidad de endeudamiento bien gestionada permite tener un Buró de Crédito sano, por lo que aumenta las probabilidades de conseguir una aprobación de crédito.

De acuerdo a la Asociación de Bancos de México, un nivel óptimo de endeudamiento representa entre el 30% y 40% de los ingresos disponibles, luego de cubrir los gastos fijos.

¿Y qué es la capacidad de pago?

Si la capacidad de endeudamiento es el límite total que puedes pedir prestado, la capacidad de pago se enfoca en cuánto puedes pagar mes a mes sin afectar tu bienestar financiero.

Calcular la capacidad de pago es similar a la fórmula de la capacidad de endeudamiento. Su principal diferencia radica en que la capacidad de endeudamiento determina el porcentaje máximo que puedes adquirir en una deuda, mientras que la capacidad de pago es el monto total que tendrías disponible para usar. 

¿Cómo calcular la capacidad de endeudamiento y de pago?

Ambas se calculan tomando en cuenta ingresos fijos y gastos recurrentes; la diferencia está en que, para obtener la capacidad de endeudamiento, se puede considerar incorporar la regla del 30%.

Sigue estos pasos:

• Suma tus ingresos netos mensuales (sueldo, comisiones o dinero extra).
• Enlista tus gastos fijos mensuales (renta, servicios, seguros, ahorro y deudas actuales).
• Al total de tus ingresos, réstale el total de tus gastos fijos. El resultado es tu capacidad de pago.
• Para calcular la capacidad de endeudamiento, multiplica el resultado anterior por 0.30 (siguiendo la regla del 30%).

Por ejemplo: Si tienes un sueldo neto de $18,500 pesos y tus gastos fijos ascienden a $5,000 pesos mensuales, el resultado sería: 

18,500 – 5,000 = 13,500 → Capacidad de pago

13,500 x 0.30 = 4,050 → Capacidad de endeudamiento, es decir, la cantidad máxima mensual que tienes disponible para nuevos compromisos financieros.

Si ya tienes otras deudas, tu límite total de gasto debe ser aún más conservador. Es decir que, si ya destinas un 10% de tu ingreso al pago de otros compromisos financieros, como pagos de tarjeta de crédito y otros préstamos, el pago de tu crédito hipotecario no debería exceder el 20% de tu ingreso neto.

Importancia del DTI en la compra de una casa

El DTI (Relación Deuda-Ingreso) es la métrica con la que las entidades financieras evalúan el riesgo de prestar dinero a un solicitante. El límite del 30% es el porcentaje de referencia más utilizado para el crédito hipotecario, aunque en general las instituciones buscan un DTI total por debajo del 40%.

Un DTI bajo indica un buen manejo financiero, por lo que una nueva deuda hipotecaria no será una sobrecarga. Por el contrario, un DTI alto sugiere un endeudamiento elevado, lo que puede resultar en:

• Rechazo de la solicitud: la entidad financiera considerará que habrá un riesgo importante de impago y no otorgará el préstamo.
• Tasa de interés alta: para compensar el riesgo percibido, la entidad financiera podría ofrecer un crédito con una tasa más alta.

En resumen: un DTI total inferior al 40% es tu mejor carta de presentación financiera. 

¿Cuánto deberías destinar al pago mensual de tu crédito hipotecario?

El ideal para el pago de las mensualidades de tu crédito hipotecario no debería exceder el 30% de tu ingreso mensual neto, el cual puedes obtener calculando tu capacidad de endeudamiento.

Respetar este porcentaje te asegura:

• Estabilidad: tienes el 70% restante de tus ingresos para cubrir gastos esenciales (alimentos, transporte, servicios, educación) y, asimismo, para el ahorro y el ocio. 
• Crecimiento: te permite seguir invirtiendo o generando un fondo de emergencia o realizar inversiones que generen rendimientos, sin la presión de una mensualidad asfixiante.
• Flexibilidad: te brinda un margen de maniobra para afrontar gastos imprevistos. 

Antes de firmar el contrato, evalúa cuánto se paga de un crédito hipotecario y asegúrate de que este monto no exceda el límite calculado. 

Simulador de Crédito Hipotecario BanCoppel, una herramienta para decidir

Una vez que has calculado tu capacidad de endeudamiento con la regla del 30%, la siguiente herramienta que debes utilizar es un simulador en línea.

El Simulador de Crédito Hipotecario BanCoppel te permite ingresar la mensualidad que deseas pagar (respetando tu capacidad de endeudamiento) y visualizar distintos plazos y escenarios. De esta forma, en menos de 5 minutos tienes información clara y detallada para saber si la deuda hipotecaria se ajusta a tu 30%.

Toma decisiones inteligentes y da un paso hacia la compra de tu vivienda.

Preguntas frecuentes sobre la deuda hipotecaria

Te damos información adicional para que no te quedes con dudas.

¿La regla del 30% se aplica sobre mi ingreso bruto o neto?

La regla del 30% generalmente se aplica al ingreso mensual neto (el dinero que efectivamente llega a tu bolsillo después de impuestos) para tener una visión más realista de tu capacidad de pago.

¿Qué incluye la mensualidad de la hipoteca en la capacidad de pago?

El pago mensual de la hipoteca (cuánto se paga de un crédito hipotecario) incluye típicamente cuatro elementos: el pago de capital, los intereses del periodo, las comisiones y las primas de seguros. La regla del 30% debe cubrir el total de estos pagos.

¿Qué pasa si mi DTI es muy alto (más del 40%)?

La acción inmediata es priorizar la liquidación de las deudas con intereses más altos para liberar tu capacidad de pago. Luego, puedes buscar consolidar deudas o aumentar el enganche para reducir el monto del crédito hipotecario a ser solicitado.