El avalúo catastral es uno de esos conceptos clave con los que te encuentras cuando logras comprar tu casa o departamento. Aunque al principio pueda parecer un término técnico, comprenderlo te permitirá tomar mejores decisiones financieras y mantener en orden tu patrimonio.
El valor promedio de una vivienda en México es de más de 1.8 millones de pesos, de acuerdo con cifras del Índice SHF; sin embargo, es fundamental conocer el valor particular de cada inmueble para mantener una planificación financiera sana y todos los documentos en regla.
En este artículo, te guiaremos paso a paso para que domines este concepto y te sientas cómodo y seguro en tu nuevo rol como propietario.
¿Qué es el avalúo catastral de una casa?
El avalúo catastral es el valor administrativo y fiscal que el gobierno de tu municipio o entidad federativa le asigna a tu propiedad. Este monto no se usa para operaciones comerciales, sino para fines tributarios.
Es decir, su función principal es servir como base para calcular los impuestos relacionados con la vivienda, siendo el más conocido el impuesto predial, pero también el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles).
Además, es un requisito indispensable para inscribir tu propiedad en el padrón catastral, que es el registro público donde se concentran todos los bienes inmuebles de una localidad.
Si realizaste una remodelación o construcción importante en tu propiedad, solicita una actualización del avalúo catastral. Esto no solo mantiene tu documentación en orden, sino que también refleja el valor real y actualizado de tu inversión.
¿Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y comercial?
Siendo alguien que se enfrenta por primera vez al mundo inmobiliario, es crucial que no confundas el avalúo comercial y catastral. Aunque ambos estiman el valor de tu casa, sus propósitos, métodos y resultados son muy diferentes.
Aspecto
Avalúo catastral
Avalúo comercial
Finalidad
Fiscal y administrativo para el cálculo de impuestos (predial e ISAI).
Determinar el valor de mercado para la compra-venta o la solicitud de un crédito hipotecario.
¿Quién lo realiza?
La autoridad fiscal responsable del catastro en una zona determinada (funcionarios o peritos).
Empresas de valuación privadas o peritos independientes certificados contratados por los propietarios, compradores o las instituciones financieras.
Factores clave
Ubicación, calidad de la construcción, antigüedad, tablas de valores unitarios.
Oferta y demanda, tendencias del mercado, plusvalía de la zona y condiciones específicas de la propiedad.
Valor resultante
Suele ser inferior al valor del mercado, ya que su objetivo es fiscal.
Refleja el precio real de la transacción y, dada su naturaleza, es dinámico o volátil.
¿Cómo se calcula el avalúo catastral?
Ahora que sabes qué es el avalúo catastral de una casa, lo siguiente es conocer qué detalles se toman en cuenta para realizar esta valuación de manera objetiva.
El experto encargado analiza a fondo los detalles de tu propiedad, con base en dos componentes:
Valor del suelo: evalúa todo lo relacionado con el terreno, por ejemplo, la ubicación, uso de suelo, calidad de la infraestructura y servicios disponibles (luz y agua).
Valor de la construcción: aquí se considera todo lo que está edificado sobre el terreno, como la superficie construida, antigüedad, uso del inmueble, estado de conservación, número de pisos, materiales, entre otros detalles.
El funcionario o perito valuador suma el valor del suelo y el valor de la construcción, y a este total le resta la depreciación para llegar a una cifra final realista, que se registrará en el catastro.
Cabe mencionar que la depreciación está establecida en un 0.8% anual, con un tope de descuento del 40%.
Revisa el plan urbano de tu zona: El valor catastral de tu suelo está directamente ligado a los planes de desarrollo urbano de tu municipio. Investiga si hay proyectos de nuevos parques, líneas de transporte o centros comerciales que puedan incrementar el valor de tu propiedad a futuro.
El impacto del avalúo catastral en tu propiedad
Como nuevo propietario, entender el impacto práctico del avalúo catastral te dará tranquilidad y control. Su influencia va más allá de un simple registro.
El Impuesto Predial: Es su aplicación más directa. La cantidad que pagas anualmente de predial se calcula aplicando una tarifa sobre el valor catastral registrado. Puedes verificar este dato en tu boleta predial, en el Código Fiscal de la CDMX o el correspondiente a tu entidad federativa.
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Este es un impuesto que pagas al comprar tu casa o departamento. Su cálculo se basa en el valor que resulte más alto entre el precio de compra-venta, el valor comercial y el valor catastral.
Trámites notariales: El avalúo catastral es un documento indispensable para casi cualquier trámite ante el notario público relacionado con tu propiedad, como la formalización de la escritura, la venta futura del inmueble, la donación o la tramitación de una herencia.
¿Cómo solicitar tu certificado o corrección de valor catastral?
Si no tienes el certificado de valor catastral del inmueble, consideras que el valor asignado es incorrecto o buscas actualizarlo, este es el proceso general que debes seguir:
Elige el trámite correcto: Puede ser la “Expedición de Certificado de Clave y Valor Catastral” o la “Actualización de datos catastrales con base en avalúo”. Algunas localidades permiten realizar estos trámites en línea o acudir a un módulo de atención.
Reúne la documentación necesaria: Por lo general, te solicitarán tu identificación oficial vigente, carta poder firmada por testigos (si aplica), escrituras de la propiedad o contrato de compra-venta, boleta predial y croquis con la ubicación de la vivienda. Verifica si tu municipio exige pago de derechos o documentación adicional.
Presentar tus documentos: Sube los archivos en línea (si está disponible en tu localidad) o entrégalos físicamente en el módulo correspondiente.
Esperar la resolución: Te asignarán un número de folio para que puedas dar seguimiento a tu trámite. La resolución suele emitirse entre 3 y 5 días hábiles.
Alístate para tu nuevo hogar
Ahora tienes la información esencial para comprender este concepto, así como la diferencia entre avalúo catastral y comercial. De esta manera, recibirás las llaves de tu hogar bien informado de lo que tienes que hacer para ordenar su situación fiscal y administrativa.
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¿Te quedaste con algunas dudas? Tranquilo, aquí encontrarás las respuestas.
¿Cuál es un detalle clave al comparar el avalúo comercial y catastral?
La estabilidad vs. la volatilidad. El valor catastral es mucho más estable, dado que las autoridades lo actualizan de forma periódica (generalmente cada año) basándose en criterios fijos. El avalúo comercial es dinámico y puede cambiar rápidamente en meses o incluso semanas, ya que refleja las fluctuaciones del mercado inmobiliario, como la oferta, la demanda y la plusvalía de la zona.
¿De dónde sale el valor del suelo y el valor de la construcción?
Esos valores provienen de las Tablas de valores unitarios de suelo y construcción, que publica cada entidad federativa (como el Código Fiscal de la CDMX). Son documentos oficiales que asignan un valor base en pesos por metro cuadrado ($/m²) a los terrenos y a los diferentes tipos de construcción (residencial, comercial, etc.) según la colonia o zona. Un perito valuador autorizado utiliza estas tablas como base para su análisis.
¿El valor catastral de una casa afecta el monto del crédito hipotecario?
No directamente. Para otorgar un crédito hipotecario, las entidades financieras se basan exclusivamente en el avalúo comercial. El avalúo catastral es un trámite puramente fiscal y administrativo que no influye en la decisión o el monto del financiamiento.
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Editorial Mejora tus Finanzas
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